Tháng 10 năm 2025: Các tín hiệu vĩ mô định hình lại bất động sản và tài sản

Mùa thu năm 2025 chứng kiến bức tranh bất động sản ở một thời điểm then chốt. Các tín hiệu vĩ mô quan trọng — từ sự thay đổi lãi suất và xu hướng lạm phát đến động lực cung nhà ở và tâm lý nhà đầu tư — đang hội tụ để định nghĩa lại tài sản và thị trường bất động sản. Sau nhiều năm biến động với các đợt tăng lãi suất nhanh chóng và lạm phát gia tăng, có vẻ như cơn gió đang thay đổi. Bài viết này xem xét cách những lực lượng vĩ mô này đang ảnh hưởng đến khả năng chi trả nhà ở, hành vi đầu tư và triển vọng bất động sản rộng lớn hơn tính đến tháng 10 năm 2025.

Chuyển biến lãi suất và lạm phát giảm bớt

Chính sách tiền tệ ở một bước ngoặt: Cục Dự trữ Liên bang đang báo hiệu một sự chuyển mình từ chu kỳ thắt chặt mạnh mẽ sang nới lỏng. Vào cuối tháng 10 năm 2025, các nhà kinh tế dự đoán rộng rãi rằng Fed sẽ cắt giảm lãi suất chuẩn thêm 0,25%, sau khi đã thực hiện một đợt cắt tương tự vào tháng trước. Điều này sẽ đưa lãi suất quỹ liên bang xuống mức cao 3% đến 4%, một bước lùi đáng kể so với mức trên 5% đã tồn tại trong thời kỳ cao điểm của cuộc chiến chống lạm phát. Các thị trường tài chính đã phần lớn định giá cho những động thái này, phản ánh hy vọng rằng thời kỳ lãi suất “cao lâu dài” đang suy giảm.

Cân bằng lạm phát và tăng trưởng: Lạm phát, mặc dù vẫn trên mục tiêu 2% của Fed, đã giảm đáng kể so với mức cao sau đại dịch. Tăng giá tiêu dùng dao động quanh mức 3% so với năm trước tính đến đầu mùa thu năm 2025. Đây là một sự khác biệt lớn so với tỷ lệ lạm phát 8–9% được ghi nhận vào giữa năm 2022. Áp lực giá cả giảm bớt, kết hợp với các dấu hiệu của một thị trường lao động hạ nhiệt, đã khiến các quan chức Fed ưu tiên tăng trưởng kinh tế và ổn định việc làm. Một cuộc đóng cửa chính phủ gần đây đã trì hoãn một số công bố dữ liệu chính thức, tạo thêm sự không chắc chắn, nhưng các chỉ số tư nhân cho thấy thị trường việc làm đang hạ nhiệt mà không sụp đổ. Quan điểm tinh tế của Fed — thừa nhận rủi ro lạm phát còn tồn tại trong khi bảo vệ chống lại sự suy giảm mạnh hơn — đã tạo ra bối cảnh cho xu hướng cắt giảm lãi suất hiện tại.

Chi phí vay mượn cuối cùng giảm: Tác động của sự chuyển mình này đang được cảm nhận trong chi phí vay mượn trên toàn bộ. Lợi suất trái phiếu dài hạn đã giảm từ mức cao, và quan trọng là, lãi suất thế chấp đã bắt đầu giảm. Sau khi đạt mức trên 7% vào năm ngoái, lãi suất thế chấp cố định 30 năm trung bình đã giảm xuống khoảng 6.2–6.3%% vào tháng 9 và đầu tháng 10 năm 2025. Điều này đánh dấu mức lãi suất thế chấp thấp nhất trong khoảng một năm và mang lại một chút nhẹ nhõm cho những người mua nhà tiềm năng. Mặc dù lãi suất trên 6% vẫn ở mức cao lịch sử, nhưng hướng thay đổi đang đi xuống — một phát triển đáng hoan nghênh cho lĩnh vực nhà ở nhạy cảm với lãi suất. Mỗi phần trăm giảm trong lãi suất thế chấp sẽ tăng cường một chút sức mua của người mua và giảm bớt gánh nặng thanh toán hàng tháng.

Phản ứng của nhà đầu tư và tác động đến tài sản: Sự thay đổi trong kỳ vọng lãi suất cũng đã vang vọng qua các thị trường tài chính. Cổ phiếu, vốn đã trải qua sự biến động dưới áp lực lãi suất cao, đã tăng điểm trong sự mong đợi về chính sách nới lỏng — chỉ số S&P 500 đã tăng hơn 15% tính đến thời điểm hiện tại, mặc dù các cổ phiếu liên quan đến bất động sản vẫn tụt lại phía sau chỉ số này. Giá trái phiếu đã ổn định khi lợi suất giảm từ các đỉnh gần đây. Bất động sản, thường được coi là một hàng rào chống lạm phát cổ điển, đã giữ giá trị tương đối tốt trong suốt đợt lạm phát tăng cao, và giờ đây có khả năng hưởng lợi từ môi trường lãi suất nhẹ nhàng hơn. Tuy nhiên, các nhà phân tích cảnh báo rằng những lợi ích đầy đủ cho nhu cầu nhà ở có thể không xuất hiện cho đến khi lãi suất thế chấp tiến gần đến mức giữa 5%; theo các nhà kinh tế trong ngành, chỉ một sự giảm trở lại gần 5% mới có thể “khôi phục có ý nghĩa” hoạt động của người mua nhà và thu hút thêm người bán vào thị trường. Hiện tại, quỹ đạo vĩ mô — lạm phát giảm và lãi suất có khả năng đạt đỉnh — đang tiêm vào một sự lạc quan thận trọng vào một môi trường tài chính bất động sản rất chặt chẽ và tốn kém.

Khả năng chi trả nhà ở bị kéo căng, nhưng đã qua thời kỳ tồi tệ nhất

Giá nhà so với thu nhập ở mức cao kỷ lục: Khả năng chi trả nhà ở đã trở thành vấn đề trung tâm trong năm 2025, sau khi các cú sốc lãi suất và sự tăng giá trong thời kỳ đại dịch đã đẩy quyền sở hữu nhà ra ngoài tầm với của nhiều người. Đến năm 2024, giá nhà đơn lập trung bình của Mỹ đã tăng vọt lên khoảng 5 lần thu nhập hộ gia đình trung bình, gần như đạt mức cao nhất về tỷ lệ giá so với thu nhập trong lịch sử. (Để có bối cảnh, tỷ lệ này chỉ khoảng ~4.1 vào năm 2019 và khoảng 3.2 vào những năm 1990.) Ở một số thị trường ven biển đắt đỏ, các con số thật đáng kinh ngạc: giá ở San Jose, CA đã vượt quá 12× thu nhập trung bình địa phương, với Los Angeles khoảng 11× và New York trên 7×. Những cực đoan như vậy nhấn mạnh những thách thức về khả năng chi trả nghiêm trọng đã tích tụ trong những năm gần đây. Sự tăng giá nhà nhanh chóng (gần +50% toàn quốc từ 2019–2024) đã vượt xa sự tăng trưởng thu nhập (+22% trong giai đoạn đó), khiến ngay cả các gia đình có thu nhập trung bình cũng gặp khó khăn trong việc mua nhà ở nhiều thành phố.

Gánh nặng thế chấp và những cải thiện gần đây: Sự kết hợp giữa giá cả cao ngất ngưởng và lãi suất thế chấp 7% trong giai đoạn 2022–2023 đã tạo ra một áp lực lịch sử đối với người mua nhà. Vào một thời điểm cuối năm 2023, khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng cho một ngôi nhà có giá trung bình đã chiếm khoảng 35% thu nhập hộ gia đình trung bình — cao hơn nhiều so với tiêu chuẩn khả năng chi trả truyền thống ~25%. Giờ đây, nhờ vào sự giảm lãi suất gần đây, khả năng chi trả đã dần hồi phục từ bờ vực đó. Tính đến mùa thu năm 2025, một khoản thanh toán thế chấp điển hình chiếm khoảng 30% thu nhập trung bình. Đây là chỉ số khả năng chi trả tốt nhất (thấp nhất) trong khoảng hai năm rưỡi qua. Đây là một sự giảm đáng kể so với những cực đoan của năm ngoái (và giảm từ mức 32%+ đã thấy trong mùa hè), mặc dù vẫn cao hơn mức bình thường lâu dài. Thực tế, thị trường nhà ở đã chuyển từ “hầu như không thể đạt được” ở nhiều thị trường sang chỉ đơn giản là “rất đắt đỏ.” Bất kỳ sự giảm nhẹ nào kéo dài cho người mua nhà có lẽ sẽ cần cả việc giảm lãi suất thêm nữa và sự ổn định trong giá nhà. Về mặt tích cực, một tá hoặc nhiều thành phố trung Tây nơi giá nhà khiêm tốn hơn đã trở lại gần mức khả năng chi trả bình thường, cho thấy không phải tất cả các thị trường đều bị căng thẳng như nhau.

Sự chênh lệch khu vực và người bán bị khóa: Khả năng chi trả vào năm 2025 phụ thuộc rất nhiều vào vị trí. Ở những khu vực đô thị tương đối khả năng chi trả — thường ở miền Trung Tây hoặc một số khu vực phía Nam — giá nhà và thu nhập cân bằng hơn, và thực sự một số khu vực này đang chứng kiến hoạt động mua bán tăng lên. Ngược lại, khoảng cách vẫn còn rất lớn ở nhiều thành phố ven biển và các thị trường công nghệ (ví dụ, giá nhà trung bình ở Los Angeles vẫn chiếm hơn 60% thu nhập của một gia đình điển hình trong các khoản thanh toán thế chấp). Một yếu tố chính giữ giá cao là tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở mãn tính. Nhiều chủ nhà hiện tại đã tái tài trợ với lãi suất thế chấp siêu thấp 2–3% trong giai đoạn 2020–2021 và về cơ bản đang “bị khóa” vào ngôi nhà hiện tại của họ; họ không muốn bán và từ bỏ các khoản vay rẻ, điều này có nghĩa là ít nhà được niêm yết để bán hơn. Điều này đã giữ cho nguồn cung nhà trên thị trường cực kỳ thấp. Ngay cả bây giờ, tổng số danh sách trên toàn quốc vẫn thấp hơn khoảng 17–19% so với mức bình thường trước đại dịch 2017–2019. Sự thiếu hụt nghiêm trọng của những ngôi nhà có thể bán đã giữ giá ổn định, bù đắp cho những gì mà khả năng chi trả có thể đã mang lại từ việc giảm lãi suất. Thực tế, nhiều người bán muốn nâng cấp đã trở thành “đóng băng” tại chỗ, điều này tiếp tục hạn chế các lựa chọn cho người mua lần đầu.

Thị Trường Hạ Nhiệt Giúp Người Mua - Đến Một Mức Độ

Người mua lấy lại một số quyền thương lượng: Thế cục đang dần chuyển sang có lợi cho người mua nhà so với thị trường người bán điên cuồng trong những năm đại dịch. Với chi phí thế chấp cao và sự không chắc chắn về kinh tế kéo dài, nhu cầu giảm sút và nhà ở nằm trên thị trường lâu hơn. Nhiều chỉ số từ mùa thu này cho thấy sự cạnh tranh ít hơn trong thị trường nhà ở: chỉ khoảng 1 trong 4 ngôi nhà được bán với giá cao hơn giá niêm yết vào tháng 9 năm 2025, tỷ lệ thấp nhất cho bất kỳ tháng 9 nào kể từ năm 2019. Tỷ lệ giá bán so với giá niêm yết trung bình đã giảm xuống dưới 99%, có nghĩa là ngôi nhà điển hình hiện đang bán với giá hơi thấp hơn giá yêu cầu. Các bất động sản đang mất trung bình 50 ngày để bán, tốc độ chậm nhất cho đầu mùa thu trong khoảng bảy năm qua. Theo dữ liệu của Redfin, hiện có khoảng 36% người bán hoạt động nhiều hơn người mua trên thị trường — một sự mất cân bằng gần kỷ lục giúp người mua có nhiều quyền lực hơn để thương lượng về giá cả và các điều kiện. Nhiều người săn nhà, nhận thức được vị thế mạnh mẽ của họ, đang đưa ra các đề nghị mạnh mẽ hoặc yêu cầu người bán nhượng bộ (giúp đỡ chi phí đóng, tín dụng sửa chữa, v.v.). Tóm lại, sau nhiều năm chiến tranh đấu giá điên cuồng, sân chơi đang dần trở nên công bằng hơn.

Giá cả ổn định nhưng không giảm mạnh: Quan trọng là, sự hạ nhiệt trong hoạt động thị trường này chưa dẫn đến sự giảm giá rõ rệt trên toàn quốc — ít nhất là chưa. Thực tế, giá nhà trung bình đã chứng tỏ sự kiên cường. Giá bán trung bình của tháng 9 đã tăng khoảng 1–2% so với năm trước, đạt khoảng 435,000 USD và đánh dấu mức cao kỷ lục cho tháng đó. Ở nhiều khu vực, người bán đã sẵn sàng chờ đợi lâu hơn thay vì giảm giá mạnh. Một số người bán tiềm năng thậm chí còn chọn cho thuê tài sản của họ thay vì bán trong một thị trường yếu, điều này giúp giữ nguồn cung chặt chẽ. Những mức tăng giá khiêm tốn cho thấy một loại cao nguyên không thoải mái: trong khi sự cạnh tranh của người mua đã giảm, sự thiếu hụt nguồn cung tạo ra một đáy cho giá cả. Quyền lực đang chuyển sang phía người mua trong các cuộc thương lượng, nhưng các chủ nhà nói chung không tuyệt vọng. Kết quả là giá trị nhà đã phần lớn dừng lại ở một cao nguyên cao thay vì sụp đổ. Chỉ ở một vài thị trường quá nóng (ví dụ, một số khu vực của Texas) giá đã giảm nhẹ so với một năm trước, trong khi những nơi khác (các thành phố miền Trung Tây như Milwaukee và Detroit) vẫn thấy sự tăng trưởng giá hàng năm vững chắc. Sự khác biệt này phản ánh sự biến động cung-cầu địa phương. Tổng thể, thị trường dường như đang tìm kiếm một sự cân bằng mới: người mua cẩn trọng và nhạy cảm với giá cả, trong khi người bán được hỗ trợ bởi nguồn cung thấp và giá cả danh nghĩa vẫn mạnh. Các nhà kinh tế học về nhà ở mô tả đây là một thế bế tắc có thể kéo dài cho đến khi một yếu tố kích thích lớn hơn — chẳng hạn như sự giảm lãi suất thế chấp đáng kể hoặc một sự chuyển biến kinh tế rộng rãi hơn — nghiêng cán cân một cách quyết định.

Các nhà xây dựng nhà mới thích ứng và hưởng lợi: Một phân khúc đang chứng kiến sự thay đổi tinh tế là ngành xây dựng nhà ở. Các nhà xây dựng đã lấp đầy một phần khoảng trống hàng tồn kho do những chủ sở hữu hiện tại không muốn bán để lại. Trong suốt năm 2025, các nhà xây dựng đã bán một tỷ lệ cao hơn bình thường của các ngôi nhà, khi những người mua không thể tìm thấy những ngôi nhà hiện có phù hợp đã chuyển sang xây dựng mới. Tâm lý của các nhà xây dựng, vốn ảm đạm trong mùa hè, đã cải thiện rõ rệt vào tháng Mười. Chỉ số niềm tin của Hiệp hội Các nhà xây dựng Quốc gia đã tăng năm điểm lên 37 (trên thang điểm 0–100) trong tháng này, mức cao nhất kể từ mùa xuân. Mặc dù mức chỉ số dưới 50 vẫn cho thấy nhiều nhà xây dựng coi điều kiện là kém hơn là tốt, nhưng sự gia tăng này cho thấy sự bi quan đang giảm bớt. Các nhà xây dựng báo cáo có nhiều khách hàng hơn và một triển vọng sáng sủa hơn cho sáu tháng tới – thành phần kỳ vọng doanh số trong tương lai của chỉ số thậm chí đã chuyển sang vùng tích cực trên 50. Các báo giá lãi suất thế chấp thấp hơn (xuống mức giữa 6%) đã được ghi nhận là “một dấu hiệu khuyến khích cho khả năng chi trả,” chủ tịch NAHB lưu ý, mặc dù ông cảnh báo rằng hầu hết người mua vẫn đứng ngoài chờ đợi sự giảm lãi suất lớn hơn. Để duy trì doanh số, nhiều nhà xây dựng vẫn đang cung cấp các ưu đãi: khoảng 38% các nhà xây dựng đã giảm giá nhà vào tháng Mười (trung bình giảm 6%), và khoảng hai phần ba đang tặng thêm các lợi ích như giảm lãi suất thế chấp hoặc nâng cấp miễn phí. Những ưu đãi này đang giúp di chuyển hàng tồn kho, nhưng chúng cũng nhấn mạnh rằng thị trường nhà mới vẫn còn thách thức. Về mặt tích cực, cổ phiếu của các nhà xây dựng đã có một đợt phục hồi gần đây. Sau khi giảm vào đầu năm, các chỉ số cổ phiếu của các nhà xây dựng lớn đã phục hồi hơn 3% vào giữa tháng Mười khi lợi suất trái phiếu Kho bạc giảm. Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại, các cổ phiếu của các nhà xây dựng này đã hoạt động kém hơn so với thị trường rộng lớn hơn, phản ánh sự thận trọng kéo dài của các nhà đầu tư. Phố Wall dường như đang đặt cược rằng điều tồi tệ nhất đã qua đối với thị trường nhà ở, nhưng cũng rằng một sự phục hồi thực sự có thể chờ đợi lãi suất thấp hơn nữa. Tóm lại, các nhà xây dựng đang điều hướng những dòng chảy chéo với sự lạc quan thận trọng – và họ sẵn sàng tăng cường xây dựng nếu điều kiện tiếp tục cải thiện vào năm 2026.

Sự giảm bớt trong Thị trường Cho thuê

Giá thuê cuối cùng đã hạ nhiệt: Lần đầu tiên sau vài năm, những người thuê nhà trên khắp nước Mỹ đang có chút lợi thế. Những đợt tăng giá thuê không ngừng mà đặc trưng cho giai đoạn 2021–2024 đã phần lớn giảm bớt vào mùa thu năm 2025. Trên toàn quốc, tăng trưởng giá thuê cho các căn hộ đã giảm xuống khoảng 1–2% so với năm trước – thực tế, lạm phát giá thuê hàng năm (khoảng +1.7% vào tháng Chín) đang ở mức thấp nhất kể từ đầu năm 2021. Nhiều thị trường cho thuê lớn đang chứng kiến sự phẳng lặng hoặc giảm nhẹ về giá thuê. Nguồn cung mới dồi dào là một lý do lớn cho điều này. Quốc gia này đang ở giữa một cơn sốt xây dựng căn hộ: năm 2024 đã chứng kiến nhiều đơn vị đa gia đình được hoàn thành hơn bất kỳ năm nào trong 50 năm qua. Giờ đây, những tòa nhà mới này đang đi vào hoạt động và giảm bớt áp lực lên hàng tồn kho cho thuê. Tại những thành phố xây dựng mạnh mẽ, tỷ lệ trống đang tăng lên và các chủ nhà đang cạnh tranh để thu hút người thuê. Kết quả là, giá thuê thậm chí đang giảm ở một số địa điểm từng nóng bỏng ở Vành đai Mặt Trời (giá thuê hàng năm giảm gần 5% ở Austin và 3–4% ở Denver và Phoenix):. Điều này đại diện cho một sự đảo ngược đáng kể so với chỉ vài năm trước, khi những đợt tăng giá thuê hai con số là điều phổ biến ở những thị trấn bùng nổ đó.

Các nhượng bộ và cải thiện khả năng chi trả: Cùng với sự tăng trưởng giá thuê chậm lại, hành vi của các chủ nhà đã chuyển sang có lợi cho người thuê. Các nhượng bộ cho thuê đã đạt mức cao kỷ lục – hơn 37% các danh sách hiện đang quảng cáo các ưu đãi như một tháng miễn phí hoặc tiền đặt cọc giảm, tăng từ chỉ khoảng 14% các căn hộ cho thuê cung cấp ưu đãi vào năm 2019. Ở nhiều khu vực đô thị, việc các khu căn hộ lớn đưa ra các ưu đãi khi chuyển vào để lấp đầy các đơn vị đã trở thành tiêu chuẩn. Những lợi ích này thực sự làm giảm chi phí cho người thuê và cho thấy rằng các chủ sở hữu bất động sản đang cảm thấy một số áp lực để giữ tỷ lệ lấp đầy cao. Nhờ vào giá thuê giảm và tiền lương tăng, khả năng chi trả cho thuê đang cải thiện một cách nhẹ nhàng. Hộ gia đình người thuê điển hình ở Mỹ hiện chi khoảng 28.4% thu nhập của họ cho tiền thuê, thấp hơn một chút so với một năm trước và dưới ngưỡng khả năng chi trả tiêu chuẩn 30%. Mặc dù sự thay đổi này là khiêm tốn, nhưng đây là sự cải thiện có ý nghĩa đầu tiên trong ngân sách của người thuê trong khoảng bốn năm. Người thuê ở 38 trong số 50 khu vực đô thị lớn nhất đã thấy tỷ lệ tiền thuê trên thu nhập của họ giảm trong năm qua. Tuy nhiên, những cải thiện này rất khác nhau theo vị trí. Một số thành phố có chi phí cao, bị hạn chế nguồn cung (ví dụ, New York và San Francisco) thực sự đang chứng kiến giá thuê tiếp tục tăng trên 5% hàng năm vì nhu cầu vẫn mạnh và việc xây dựng các đơn vị mới là khó khăn. Trong khi đó, các thị trường đã thêm một lượng lớn căn hộ mới đang trải qua sự giảm bớt lớn nhất. Tổng thể, cơn sốt của thị trường cho thuê ở Mỹ đã giảm — một phát triển đáng hoan nghênh cho khoảng một phần ba người Mỹ thuê nhà của họ.

Điều gì tiếp theo cho thị trường cho thuê: Các nhà phân tích ngành dự đoán rằng sự giảm nhiệt của thị trường cho thuê sẽ tiếp tục kéo dài đến năm 2026. Tỷ lệ trống căn hộ, hiện đang ở mức cao nhất trong nhiều năm (dao động khoảng 7% trên toàn quốc), có thể tăng thêm khi nhiều dự án hoàn thành xây dựng. Mùa đông này, các chủ nhà dự kiến sẽ tiếp tục tăng cường các ưu đãi và thậm chí có thể resort đến việc cắt giảm giá thuê hoàn toàn ở một số khu vực dư thừa khi nhu cầu ở mức yếu nhất theo mùa. Điều rút ra là sau một cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nghiêm trọng, người thuê nhà cuối cùng đã có được quyền lực. Tuy nhiên, mức độ giảm nhẹ sẽ vẫn rất địa phương. Bài học cơ bản từ thị trường cho thuê năm 2025 là việc tăng cung là hiệu quả: các thành phố xây dựng nhà ở nhanh chóng đã quản lý được sự tăng trưởng giá cả, trong khi những thành phố không làm như vậy vẫn đang vật lộn với giá thuê cao. Từ góc độ tài sản, môi trường cho thuê giảm nhiệt có những tác động hỗn hợp. Nó có thể làm giảm nhẹ lạm phát (vì giá thuê là một thành phần chính của các chỉ số giá) và thúc đẩy chi tiêu của người tiêu dùng khi người thuê dành ít tiền lương hơn cho giá thuê. Mặt khác, các nhà đầu tư bất động sản trong lĩnh vực đa gia đình có thể thấy tăng trưởng thu nhập chậm lại. Nhưng cho đến nay, tỷ lệ trống cao hơn và giá thuê ổn định chưa gây ra sự lo ngại; thực tế, nhiều nhà đầu tư tổ chức vẫn lạc quan về căn hộ như một khoản đầu tư dài hạn, đặc biệt là khi việc sở hữu nhà trở nên không thể đạt được đối với các hộ gia đình trẻ. Sự tạm nghỉ của thị trường cho thuê vào cuối năm 2025 nhấn mạnh chủ đề rộng hơn: hệ thống nhà ở của Mỹ đang điều chỉnh, không đồng đều, với thực tế kinh tế mới.

Triển vọng Bất động sản Thương mại: Lạc quan thận trọng

Cảm xúc đang tăng lên: Bất động sản thương mại (CRE) — bao gồm các tòa nhà văn phòng, trung tâm mua sắm, kho bãi, căn hộ và nhiều hơn nữa — đã trải qua một giai đoạn khó khăn trong hai năm qua. Tin tốt là cảm xúc trong ngành cuối cùng cũng đang cải thiện khi năm 2025 kết thúc. Một chỉ số nổi bật về triển vọng của các giám đốc điều hành bất động sản thương mại đã nhảy vào vùng tích cực lần đầu tiên kể từ trước đại dịch. Chỉ số Cảm xúc CRE NAIOP, được công bố vào tháng 10, đã tăng lên 56 (trên 50 cho thấy kỳ vọng về điều kiện cải thiện). Điều này đại diện cho một sự phục hồi đáng kể từ triển vọng u ám trước đó trong năm. Các nhà phát triển, chủ sở hữu và nhà đầu tư được khảo sát đã bày tỏ sự lạc quan hơn rằng 12 tháng tới sẽ mang lại điều kiện tốt hơn trong các thị trường vốn và các yếu tố cơ bản của bất động sản. Một động lực chính là sự mong đợi về lãi suất thấp hơn: việc tài trợ rẻ hơn sẽ giảm bớt một phần nỗi đau từ sự tăng vọt lãi suất trong những năm qua. Những người tham gia khảo sát cũng báo cáo ít lo ngại hơn về chi phí xây dựng tăng vọt, khi giá vật liệu đã ổn định. Tóm lại, cộng đồng bất động sản thương mại cảm nhận rằng điều tồi tệ nhất của chu kỳ thắt chặt đã qua, và một sự phục hồi nhẹ có thể đang ở phía trước.

Hiệu suất ngành không đồng đều: Tuy nhiên, sự lạc quan đó rất phân tán giữa các loại tài sản. Những lĩnh vực được yêu thích trong bất động sản thương mại vẫn là cơ sở công nghiệp và nhà ở cho thuê đa gia đình — những lĩnh vực đã chứng tỏ khả năng phục hồi qua đại dịch và tiếp tục có nhu cầu mạnh mẽ. Thực tế, các nhà đầu tư cho biết họ dự định thực hiện nhiều giao dịch mua nhất trong các kho bãi và tòa nhà căn hộ trong năm tới. Ngược lại, lĩnh vực văn phòng vẫn đang vật lộn với một sự suy giảm cấu trúc. Các mô hình làm việc từ xa và kết hợp đã để lại các văn phòng nửa vời ở nhiều thành phố, đẩy tỷ lệ trống văn phòng của Mỹ lên khoảng 19%

Thách thức và cơ hội: Mặc dù tâm trạng sáng sủa hơn, bất động sản thương mại vẫn phải đối mặt với những cơn gió ngược. Một "bức tường" nợ đến hạn đang đến gần — ước tính khoảng $1.5 trillion các khoản vay CRE sẽ đến hạn vào cuối năm 2025 — đang gây áp lực đặc biệt lên các chủ sở hữu văn phòng và khách sạn cũ. Việc tái tài trợ các khoản vay này đã trở nên khó khăn và tốn kém hơn, và một số tòa nhà văn phòng nổi bật ở các thành phố lớn đã bị vỡ nợ hoặc bán lỗ trong năm nay. Các nhà quản lý và ngân hàng đang theo dõi chặt chẽ lĩnh vực này do sự tiếp xúc của các ngân hàng khu vực với các khoản thế chấp thương mại. Tuy nhiên, các đợt cắt giảm lãi suất của Fed được dự đoán có thể giúp cải thiện điều kiện tái tài trợ và thanh khoản. Trong khi đó, nhiều chủ nhà thương mại đang tái cấu trúc các khoản vay hoặc đưa vào vốn mới để vượt qua cơn bão. Về mặt tích cực, các nhà đầu tư có vốn tốt thấy năm 2025–2026 là thời điểm hấp dẫn để đầu tư vào bất động sản thương mại với giá giảm. Các công ty vốn tư nhân và quỹ cơ hội đang tích cực tìm kiếm các món hời trong các thị trường văn phòng và khách sạn gặp khó khăn, hy vọng sẽ tận dụng sự phục hồi trong những năm sau. Trong các phân khúc như kho bãi logistics, tăng trưởng cho thuê vẫn mạnh nhờ thương mại điện tử, và các cơ sở phân phối hiện đại vẫn đang thiếu hụt ở các trung tâm chính. Tổng thể, triển vọng CRE cho năm 2026 là lạc quan thận trọng: hầu hết các bên liên quan kỳ vọng một sự phục hồi nhẹ khi nền kinh tế duy trì trên con đường tăng trưởng vừa phải. Thời kỳ tiền chảy tự do và tỷ lệ vốn cực thấp đã qua, nhưng đối với những ai đã vượt qua giai đoạn suy thoái, môi trường sắp tới với lãi suất thấp hơn và tỷ lệ trống ổn định có thể đánh dấu sự khởi đầu của một chu kỳ mới.

Tài sản và Bất động sản: Điều hướng những dòng chảy chéo

Ý nghĩa danh mục đầu tư: Những thay đổi vĩ mô vào cuối năm 2025 mang lại ý nghĩa quan trọng cho quản lý tài sản và bất động sản như một loại tài sản. Lãi suất cao trong hai năm qua đã làm xáo trộn nhiều danh mục đầu tư của các nhà đầu tư — đột nhiên tiền mặt và trái phiếu cung cấp lợi suất hấp dẫn, khiến chúng trở nên cạnh tranh với bất động sản lần đầu tiên sau hơn một thập kỷ. Giờ đây, khi lãi suất bắt đầu giảm, phép tính tương đối lại đang thay đổi. Bất động sản đang chuẩn bị lấy lại một phần sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư đã đứng ngoài cuộc. Đã có sự phục hồi từ mức thấp giữa năm của các quỹ tín thác bất động sản (REITs) và cổ phiếu bất động sản, dự đoán điều kiện tài chính sẽ dễ dàng hơn. Bất động sản vẫn là một trụ cột cơ bản của tài sản cho các hộ gia đình: những người sở hữu nhà đã thấy giá trị tài sản của họ giữ vững (hoặc thậm chí tăng nhẹ) trong suốt đợt tăng giá do lạm phát, nhờ vào giá trị nhà mạnh mẽ. Đối với những chủ sở hữu đó, nhà ở tiếp tục hoạt động như một hàng rào chống lại lạm phát và một kho lưu trữ giá trị. Tuy nhiên, những người trẻ tuổi và những người muốn sở hữu nhà lại không thể tham gia vào việc tạo ra tài sản đó do rào cản gia nhập cao. Kết quả là một sự chia rẽ ngày càng rộng — những người sở hữu tài sản trước năm 2022 đã khóa được cả lãi suất thấp và tăng giá, trong khi những người mới vào phải đối mặt với chi phí cao và giờ đây, tiêu chuẩn tín dụng nghiêm ngặt hơn (điểm tín dụng trung bình trên các khoản vay thế chấp mới đã đạt mức cao kỷ lục, phản ánh rằng chỉ những người mua đủ điều kiện nhất mới thành công. Trong tương lai, bất kỳ sự cải thiện nào về khả năng chi trả sẽ quyết định mức độ rộng rãi mà tài sản bất động sản có thể được chia sẻ bởi những người mới tham gia.

Cảm xúc và chiến lược: Tính đến tháng 10 năm 2025, cảm xúc xung quanh bất động sản như một khoản đầu tư đang cải thiện nhưng vẫn còn thận trọng. Các cuộc khảo sát cho thấy một tỷ lệ lớn người tiêu dùng vẫn cảm thấy đây là “thời điểm không tốt để mua nhà,” với lý do giá cao và chi phí lãi suất. Sự thận trọng hiện tại có thể bắt đầu giảm nếu lãi suất thế chấp tiếp tục giảm dần và nếu giá nhà giữ ổn định hoặc giảm nhẹ. Đối với các nhà đầu tư, chiến lược ngày càng trở nên chọn lọc. Nhiều người đang ưu tiên các lĩnh vực bất động sản và khu vực có nhu cầu cơ bản mạnh mẽ (ví dụ, các công viên công nghiệp ở Sun Belt hoặc các dự án nhà ở ngoại ô giá cả phải chăng) và tránh những khu vực có thách thức cấu trúc (như các tòa nhà văn phòng đô thị lỗi thời). Cũng có một sự nhấn mạnh ngày càng tăng vào việc tạo ra thu nhập — lợi suất cho thuê và dòng tiền — để bù đắp cho bất kỳ biến động giá trị ngắn hạn nào. Trong một môi trường mà thị trường chứng khoán đã mạnh mẽ và lợi suất trái phiếu vẫn hợp lý, bất động sản phải kiếm được vị trí của mình thông qua thu nhập ổn định và tiềm năng tăng giá dài hạn. Về mặt đó, tỷ lệ lấp đầy cho thuê cao hiện tại trong lĩnh vực nhà ở và khả năng chi trả sở hữu nhà ở mức thấp kỷ lục có thể thực sự thúc đẩy nhu cầu cho thuê nhiều hơn, mang lại lợi ích cho các chủ nhà và các nhà đầu tư đa gia đình. Đồng thời, nếu chính sách nới lỏng của Fed thành công trong việc tạo ra một “hạ cánh nhẹ” (kiềm chế lạm phát mà không gây ra suy thoái sâu), bất động sản có thể trở thành người hưởng lợi chính vào năm 2026: tín dụng dễ dàng hơn, sự tự tin của người mua được phục hồi và tăng trưởng kinh tế bền vững sẽ tạo ra một bối cảnh màu mỡ để thị trường bất động sản có thể lấy lại động lực.

Con đường phía trước: Các tín hiệu kinh tế vĩ mô vào cuối năm 2025 cho thấy rằng sự thay đổi đang đến, nhưng cũng cần kiên nhẫn. Xu hướng lãi suất cuối cùng đang trở nên thân thiện hơn với bất động sản, nhưng quá trình điều chỉnh là dần dần. Lạm phát đã giảm từ đỉnh điểm, mặc dù chưa hoàn toàn bị đánh bại. Cung nhà vẫn là một mối quan tâm lâu dài, ngay cả khi hàng tồn kho và chu kỳ xây dựng ngắn hạn dao động. Cảm xúc của nhà đầu tư đang cải thiện ở một số khu vực nhưng không hề phấn khởi. Về cơ bản, sân khấu đang được thiết lập cho một điểm chuyển mình tiềm năng: Bất động sản đã giữ vững vị trí của mình qua cơn bão lạm phát và tăng lãi suất, và giờ đây một giai đoạn ổn định và phục hồi nhẹ có thể đang ở phía chân trời. Những người quan sát thông minh lưu ý rằng thị trường nhà ở của Mỹ ngày nay rất khác so với thời kỳ bong bóng giữa những năm 2000 — các chủ nhà có nhiều vốn hơn và nợ ít rủi ro hơn, và có một sự thiếu hụt nhà ở nghiêm trọng thay vì cung dư. Những yếu tố đó nên giúp củng cố giá trị. Đối với các chủ nhà hiện tại, thách thức là quản lý tài sản hiện có của họ (với nhiều người chọn cải tạo hoặc đầu tư vào tài sản của họ vì việc di chuyển là khó khăn). Đối với những người mua tiềm năng, đó là một trò chơi chờ đợi để điều kiện cải thiện. Và đối với các nhà đầu tư, đó là việc xác định những phân khúc bất động sản nào sẽ phát triển trong chu kỳ mới. Quý cuối cùng của năm 2025 sẽ là một khoảng thời gian quan trọng để theo dõi: các động thái tiếp theo của Cục Dự trữ Liên bang, quỹ đạo của lạm phát và khả năng phục hồi của nền kinh tế sẽ ảnh hưởng đến việc liệu bất động sản vào năm 2026 có trải qua một sự khởi đầu nhẹ nhàng hay phải đối mặt với những sóng gió hơn. Trong cả hai kịch bản, việc giữ thông tin và thích ứng sẽ là chìa khóa — khi mối liên kết giữa kinh tế vĩ mô và bất động sản tiếp tục phát triển.

• Reuters – Fed Dự kiến sẽ cắt giảm lãi suất vào tháng 10 & tháng 12 năm 2025, Lạm phát ~3%
• ICE Mortgage Monitor (Tháng 10 năm 2025)
• Harvard JCHS – Tỷ lệ Giá cả trên Thu nhập (Tháng 10 năm 2025)
• Benzinga – Cảm xúc và Lãi suất của Nhà xây dựng (Tháng 10 năm 2025)
• World Property Journal – Xu hướng cho thuê và Tỷ lệ trống
• NAIOP – Triển vọng Bất động sản Thương mại